Ngày nay khi nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường, chúng ta buộc phải chấp nhận sự chi phối của các quy luật kinh tế khách quan như: quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh và quy luật giá trị. Trong ñó, quy luật giá trị phản ánh bên trong doanh nghiệp, có tính chất quyết ñịnh ñến phương hướng sản xuất và trao ñổi trên thị trường. Quy luật giá trị ñã ñặt tất cả các doanh nghiệp với các mức hao phí lao ñộng cá biệt khác nhau lên cùng một mặt bằng trao ñổi, thông qua giá cả của thị trường. Chỉ những doanh nghiệp nào có hao phí lao ñộng cá biệt của mình trên một ñơn vị sản phẩm hàng hoá bằng hoặc thấp hơn giá trị lao ñộng xã hội cần thiết trung bình thì doanh nghiệp ñó mới có thể tồn tại và có lợi nhuận. Ngược lại, doanh nghiệp sẽ bị lỗ. Cácdoanh nghiệp hoạt ñộng trong lĩnh vực ñầu tư và kinh doanh nhà ở cũng không nằm ngoàiquy luật chung ñó. Với những ñặc ñiểm riêng biệt của mình, nhà ở là một sản phẩm ñặc thù và ñược ñịnh giá dựa trên các phương pháp và nguyên tắc riêng ñối với sản phẩm này. Trên thế giới, các phương pháp mới nhất ñể ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới thường dựa vào các hàm hồi quy trong ñó các thuộc tính của nhàở thương mại xây dựng mới như vị trí, diện tích, chiều cao, số tầng nhà, v.v ñược s ử dụng như các biến số ñộc lập và giá nhà là biến số phụ thuộc; trong khi ñó, hiện nay việc ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại Việt Nam chủ yếu dựa trên các chỉ dẫn mang tính hành chính. Giá cả thị trường ñất ñai, nhà cửa và giá quy ñịnh chính thức thường sai lệch nhau rất nhiều dẫn ñến các bất cập trong công tác ñền bù GPMB, tạo cơ hội cho tham nhũng cũng như cản trở việc hình thành một thị trường bất ñộng sản lành mạnh. Trong khi ñó mảng thị trường nhà ở xây mới do các doanh nghiệp ñầu tư và kinh doanh cung cấp ñã ñược hình thành và và phát triển rộng rãi. Tuy nhiên từ thực tế mức giá do cácdoanh nghiệp ñưa ra và phản ứng của thị trường với giá ñó ñã cho thấy vấn ñề ñịnh giá n hà ở xây dựng mới tại các doanh nghiệp còn nhiều bất cập, cụ thể: Trong năm 2007 thị trường ñã chứng kiến có nhiều dự án nhà ở khách hàng phải tranh nhau xếp hàng ñể ñăng ký mua căn hộ như dự án như Vista, Sky Garden, Hoàng Anh Gia Lai tại thành phố Hồ Chí Minh; hoặc như dự án Nam Cường tại ñường Lê Văn Lương kéo dài tại Hà Nội trong năm 2009; trong khi ñó rất nhiều dự án nhà ở có chất lượng, ñiều kiện mua và có vị trí tương ñồng, ñặc biệt là một số dự án ngay cạnh các vị trí dự án trên, thậm chí còn ñược ñưa ra bán trước nhưng có rất ít khách hàng quan tâm. Bên cạnh ñó một xu thế chung tại hầu hết các dự án nhà ở thương mại từ trước 2 tới nay là mức giá “gốc” do các doanh nghiệp ñịnh g iá ñều thấp hơn rất nhiều so với mức giá của thị trường tại cùng một thời ñiểm; làm nẩy sinh các các vấn ñề tiêu cực cũng như có tác ñộng xấu ñến thị trường nhà ở thương mại. Một trong những nguyên nhân chính dẫn ñến tình trạng trên là do các doanh nghiệp chủ yếu áp dụng phương pháp so sánh ñể nhà ởthương mại xây dựng mới, nhưng phương pháp này lại ñược xây dựng trên các quan ñiểm không thống nhất về nhà ở thương mại xây dựng mới, về quan hệ cung cầu và giá trị nhà ở thương mại xây dựng mới. Một số ít doanh nghiệp cũng ñã sử dụng kết quảcủa một số hàm hồi quy khi ñịnh giá, tuy nhiên, thường vẫn mang tính cục bộ trong một vùng hay một tuyến ñường giới hạn, mà không gắn liền ñược với các thông số ñặc trưng của cấu trúc các ñô thị cụ thể, và như vậy không thể ñưa ra các dự báo quan trọng về biến thiên giá cả nhà ở thương mại xây dựng mới trên quy mô toàn bộ thành phố. Vậy mộtcâu hỏi ñược ñặt ra là, mô hình ñịnh giá nào phù hợp với nhà ở thương mại xây dựng mới, và cần có những ñiều kiện gì ñể áp dụng hiệu quả mô hình này tại Việt Nam. Xuất phát từ những lý do ñó, tác giả luận án ñã chọn ñề tài “ðịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới ở các doanh nghiệp ñầu tư xây dựngvà kinh doanh nhà ở” ñể làm chủ ñề nghiên cứu của mình