Thị trường bất động sản là nơi lưu giữ một nguồn vốn cực lớn của nền kinh tế, thông thường tổng giá trị bất động sản chiếm khoảng 40% của cải của một quốc gia [42] . Bản thân thị trường này lại có mối liên thông mật thiết với nhiều thị trường khác như thị trường vật liệu xây dựng, thị trường điện gia dụng, thị trường gỗ nội thất, thị trường vốn. Do đó, sự phát triển nóng lạnh của thị trường bất động sản có ảnh hưởng rất lớn đến nhiều lĩnh vực, nhiều ngành nghề của nền kinh tế. Do những đặc trưng như sự khan hiếm về đất đai, tính không song trùng và sự bất đối xứng thông tin trên thị trường nên bất động sản thường dễ trở thành đối tượng để đầu cơ, giá thường bị thổi lên cao dẫn đến hình thành hiện tượng bong bóng bất động sản. Bong bóng bất động sản không phải là một hiện tượng kinh tế mới trên thế giới. Tại Nhật Bản, giá bất động sản đã gia tăng liên lục từ năm 1950 và đạt đỉnh vào năm 1991 [48] . Tại Mỹ, lãi suất cho vay thấp kỷ lục và hiện tượng cho vay thế chấp dưới chuẩn khá dễ dãi đã đẩy giá nhà đất tăng nhanh từ năm 2000, hình thành bong bóng giá nhà đất với đỉnh là năm 2006. Sự vỡ bong bóng sau đó với biểu hiện là giá nhà đất suy giảm nhanh chóng đã tác động hết sức tiêu cực đến thị trường tài chính, dẫn đến hệ quả sự sụp đổ của nhiều định chế tài chính lớn như Fannie Mae và Freddie Mac [57] . Có nhiều nghiên cứu đã chỉ ra những nguyên nhân chính hình thành nên hiện tượng bong bóng bất động sản. Theo George Soros: “Để gây ra một sự bùng vỡ, phải có một dạng tín dụng hay đòn bẩy nào đó, vừa có một dạng n gộ nhận hay lý giải sai nào đó” [85] . Nếu như “dạng tín dụng hay đòn bẩy” trong phát biểu ở trên liên quan đến sự tăng trưởng quá mức, thì “sự ngộ nhận” lại liên quan đến tâm lý của nhà đầu tư, và “sự lý giải sai nào đó” thì được dùng để đề cập đến các chính sách không hợp lý. Các nghiên cứu của Paul Krugman lý giải về sự ảnh hưởng của 3 nhóm đối tượng: nhà đầu tư, ngân hàng và cơ quan quản lý đến sự hình thành bong bóng bất động sản [72] . Nghiên cứu thực nghiệm trên thị trường Singapore, Subramaniam S. Pillay chỉ ra rằng, có 4 nguyên nhân chính hình thành bong bóng bất động sản là: tốc độ tăng trưởng GDP, tốc độ tăng trưởng tín dụng, lãi xii suất cho vay và chỉ số chứng khoán, trong đó tốc độ tăng trưởng tín dụng là nguyên nhân chính [78] . Mặc dù có nhiều lý giải cho hiện tượng bong bóng bất động sản trên thế giới, nhưng điều rõ ràng là một khi tồn tại bong bóng bất động sản và bong bóng bị vỡ thì không chỉ thị trường bất động sản mà cả hệ thống ngân hàng cũng chịu ảnh hưởng, và kết quả là cả nền kinh tế có nguy cơ bị đẩy vào bờ vực suy thoái [88] . Nói cách khác, sự vỡ bong bóng bất động sản có tác động đến toàn bộ hoạt động kinh tế, thông qua sợi dây liên kết là hệ thống ngân hàng. Ngược lại, hoạt động tín dụng ngân hàng cũng được xem như một trong những nguyên nhân chính tạo nên hiện tượng bong bóng trên thị trường [78] . Tại Thành phố Hồ Chí Minh, trong giai đoạn 2000 – 2012, thị trường bất động sản nhà đất để ở đã trải qua hai chu kỳ tăng trưởng nóng, và sau đó là nguội lạnh, lần lượt là các chu kỳ 2000 – 2006 và 2007 – 2012 [45] . Liệu các chu kỳ tăng giảm này có phải là biểu hiện của bong bóng bất động sản không? và nếu có thì đâu là những nguyên nhân chính hình thành bong bóng bất động sản ?. Sự hình thành và vỡ bong bóng bất động sản có tác động như thế nào đến hoạt động của nền kinh tế?. Những giải pháp nào cần thực hiện nhằm hạn chế tình trạng bong bóng bất động sản trong tương lai?. Cho đến nay, chưa có nghiên cứu sâu và toàn diện nào nhằm giải đáp các câu hỏi trên. Do vậy, việc tổng kết lại lý luận và thực tiễn về hiện tượng bong bóng bất động sản trên thế giới, rút ra bài học kinh nghiệm cho Thành phố Hồ Chí Minh, đồng thời tiến hành phân tích, đánh giá quá trình hình thành, phát triển và đổ vỡ của bong bóng bất động sản, qua đó đề xuất các giải pháp và kiến nghị nhằm hạn chế tình trạng bong bóng bất động sản ở Thành phố Hồ Chí Minh là hết sức cần thiết và cấp bách, xét về mặt lý luận cũng như thực tiễn. Trên cơ sở thực tiễn đó, tác giả lựa chọn đề tài “bong bóng bất động sản nhà đất để ở trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh” làm đề tài nghiên cứu cho luận án tiến sỹ.